Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

¿Aún no sabes cómo calcular la rentabilidad de un alquiler? En este artículo os compartiremos una serie de consejos y trucos para que podáis calcular la rentabilidad de vuestro piso en alquiler y os mostraremos qué deberéis tener en cuenta para que dicha opción sea la más acertada. ¡Vamos allá!

Aspectos clave

Hay dos aspectos que deberemos tener en cuenta si vamos a adquirir un inmueble para alquilarlo:

• El precio de la compraventa del inmueble que vamos a adquirir.
• El precio del alquiler al que queremos alquilar el piso.

Fórmula cálculo rentabilidad de alquiler

El cálculo de la rentabilidad se hace a través de una fórmula relativamente sencilla:

Ingresos del alquiler / Precio de la vivienda * 100

Con un ejemplo lo entenderemos mejor. Imaginemos que el precio de compra de la vivienda son 200.000€ y que queremos cobrar un alquiler mensual de 1.000€.

1. Calcular ingresos anuales del alquiler: 1.000€ x 12 = 12.000€

2. Dividir renta anual por el precio de c/v: 12.000 / 200.000 = 0,06

3. Multiplicar por 100: 0,06 x 100 = 6%

Ahora ya sabemos la rentabilidad bruta anual que nos supone ese alquiler. Pero le llamamos rentabilidad bruta porque esa no es la cantidad neta que va a llegar a nuestro bolsillo al final de cada año.

¿Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler?

Para calcular la rentabilidad neta anual deberemos restar otros costes y gastos que nos supone tanto la compra como la tenencia de ese inmueble. Hay algunos costes que son fijos y hay otros que son variables. Podemos dividir los gastos en 3 categorías:

• Gastos de inversión.

Son todos aquellos gastos necesarios que debemos asumir para la adquisición de la vivienda. Aquí entran los gastos de notaría, los impuestos, los gastos de inscripción y los gastos de reformas que debemos realizar.

Todo ello nos dará el coste total de la inversión.  

• Gastos fijos

Son aquellos a los que tendrás que hacer frente, cobres o no cobres la renta mensual. Por eso se les denomina fijos. Aquí encontraríamos los gastos de comunidad de propietarios, el IBI, los seguros, los servicios de consumos mínimos y los gastos de administración si usamos a terceros para gestionar nuestra vivienda (agentes inmobiliarios).

• Gastos de mantenimiento

En este apartado vamos a poner todos aquellos gastos en los que podamos incurrir para mantener la vivienda en buenas condiciones y habitable. De este modo, la haremos más atractiva para los inquilinos y eso se podrá traducir en mayor rentabilidad. Estamos hablando de reparaciones, derramas y gastos de puesta a punto de la vivienda.

Ejemplo de cálculo de rentabilidad neta

Tomando en consideración todo lo anterior vamos a poner un ejemplo de cómo se calcula la rentabilidad neta de un inmueble de alquiler.

1. Precio de la compraventa + gastos de inversión (notario, registros, reformas, etc.): 200.000€ + 20.000€ = 220.000€.

2. Renta anual bruta: 12.000€

3. Gastos fijos: 2.000€ (Comunidad, IBI, Seguros, etc.)

4. Gastos de mantenimiento: 1.200€ (puesta a punto, reparaciones, etc.)

Con esto vamos a aplicar la fórmula de cálculo de la rentabilidad neta:  

(Ingresos anuales – gastos) / inversión x 100

Con los ejemplos anteriores quedaría de la siguinete manera: (12.000€ – 3.200€) / 220.000€ x 100 = 4%

Si nos fijamos, de la rentabilidad neta a la bruta hemos disminuido 2 puntos y nos alcanza una rentabilidad neta anual del 4%, aun así, si lo comparamos con otros productos de inversión la rentabilidad de un inmueble en alquiler es buena. Además, hay que tener en cuenta la propia revalorización del activo a lo largo del tiempo.

Por último, debes tener en cuenta que para una mayor rentabilidad deberás llevar una gestión eficiente y lo más automatizada posible. Para ello, desde Nester ofrecemos una plataforma completa e intuitiva que permite la gestión integral del alquiler de forma totalmente rápida, fácil y completa.