Cómo saber si mi inquilino está realquilando mi inmueble

Cuando alquilas tu casa, confías en que tu inquilino respetará las condiciones del contrato y mantendrá tu propiedad en buen estado. Al menos, eso es lo ideal. Sin embargo, los problemas con el subarriendo de viviendas son una realidad creciente, y cada vez más propietarios descubren que sus inquilinos están alquilando habitaciones de sus propiedades sin su conocimiento. A continuación, te explicamos qué hacer en estos casos y cómo protegerte.

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¿En qué consiste el subarriendo de una vivienda?

Cuando nos referimos al subarriendo de un inmueble, hablamos de la situación en la que el inquilino principal, que figura como arrendatario, alquila parte de la propiedad a un tercero.

Es común que el inquilino realquile una habitación a terceros, ya sea para cubrir el costo de su propio alquiler o debido al turismo. Este subarriendo puede ser legal si se contempla en el contrato de arrendamiento y si el arrendador lo ha autorizado por escrito previamente.

Sin embargo, cualquier subarriendo no autorizado posteriormente o que se realice de forma verbal no será legal. Si descubres que tu inquilino está actuando como arrendador y cobrando alquiler por estas subarrendaciones sin tu consentimiento, es importante que sepas que tienes opciones para protegerte y tomar medidas legales.

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¿Cómo actuar si un inquilino subarrienda tu vivienda?

Antes de llegar al punto en el que descubres que tu inquilino ha subarrendado tu vivienda, es esencial seguir una serie de consejos fundamentales al momento de firmar el contrato de arrendamiento:

• Especifica claramente en el contrato el número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda, las reglas de convivencia y cualquier otro aspecto relevante para prevenir incidentes futuros.
• Considera incluir una cláusula expresa que prohíba el subarriendo total o parcial de la vivienda.
• Aunque hayas establecido todas las condiciones en el contrato, es posible que el inquilino las incumpla y subarriende una habitación de la propiedad o introduzca a familiares y amigos que excedan el límite permitido.

Si ocurre alguna de estas situaciones, el subarriendo será ilegal y permitirá al propietario rescindir el contrato, conforme al artículo 27.2.c de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, el propietario tendrá derecho a exigir el desalojo de los inquilinos y a reclamar una compensación por los daños y perjuicios ocasionados.

Cuando llega el momento de poner fin al contrato, el primer paso para desalojar al subarrendatario es informar al inquilino principal mediante un burofax, advirtiendo que, de no abandonar voluntariamente la propiedad, se tomarán medidas legales que afectarán a todos los ocupantes. Si esta advertencia no es atendida, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio. Hay dos opciones disponibles:

• Desahucio por ocupación indebida frente a las personas que se mantienen en la vivienda.
• Desahucio por falta de pago del alquiler, si se ha incurrido en impago, dirigido tanto al inquilino principal como a todos los ocupantes afectados por el subarriendo.

Cómo saber si mi inquilino está realquilando mi inmueble

1. Revisar el contrato de alquiler

Asegúrate de que el contrato de alquiler prohíbe el subarrendamiento sin tu consentimiento por escrito. Esta cláusula te proporciona una base legal para actuar si descubres que el inquilino está subarrendando.

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2. Observaciones personales

Visita la propiedad de manera ocasional y con previo aviso, tal y como lo permita la ley y el contrato de alquiler. Observa cualquier señal de que otras personas están viviendo allí, como la presencia de objetos personales que no pertenecen a tu inquilino original, múltiples camas, o personas diferentes entrando y saliendo frecuentemente.

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3. Vecinos y comunidad

Habla con los vecinos de la propiedad. Pregúntales si han notado actividad inusual o si han visto a personas diferentes viviendo en el inmueble. Los vecinos pueden ser una fuente importante de información.

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4. Comunicación con el inquilino

Mantén una buena comunicación con tu inquilino. Puedes preguntar directamente si alguien más vive allí de forma permanente o si están ayudando a alguien a alojarse temporalmente. A veces, los inquilinos admiten el subarrendamiento sin saber que está prohibido.

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5. Redes sociales y plataformas de alquiler

Revisa plataformas de alquiler a corto plazo y otras redes sociales. Busca tu dirección o características distintivas de tu propiedad. Esto puede revelar si tu inquilino está ofreciendo el lugar para alquilarlo.

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6. Avisos legales y medidas formales

Si sospechas seriamente que hay un subarrendamiento no autorizado:

• Envía un aviso por escrito: Comunica formalmente al inquilino que el subarrendamiento está prohibido según el contrato y solicita una explicación.
• Consulta a un abogado: Si tienes pruebas de subarrendamiento, un abogado puede asesorarte sobre las medidas legales a tomar, que pueden incluir la terminación del contrato de alquiler.

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7. Revisar el estado del inmueble

Al realizar inspecciones periódicas (previo aviso), revisa el estado de la vivienda. Un desgaste mayor al esperado puede ser un indicio de que más personas están viviendo en el inmueble.

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8. Documentación de pruebas

Si encuentras pruebas de subarrendamiento, documenta todo con fotos, registros de comunicaciones, y cualquier otro tipo de evidencia. Esto será útil si necesitas proceder legalmente.

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9. Servicios públicos y correo

Monitorea las facturas de servicios públicos (si están a tu nombre) para detectar aumentos inesperados en el consumo. Además, observa si llegan al inmueble correspondencias a nombre de personas diferentes a tu inquilino.

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Conclusión

Es importante abordar cualquier sospecha de subarrendamiento con tacto y conforme a la ley. Mantén una comunicación abierta con tu inquilino y asegúrate de conocer tus derechos y responsabilidades como propietario. Actuar con prontitud y de manera informada puede ayudarte a gestionar adecuadamente la situación.

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