En el blog de esta semana os traemos uno de los temas más candentes del momento, la limitación de los precios de alquileres hasta finales de 2022.
Para ser directos e ir al grano: Todos los contratos de alquiler de vivienda que cumplan una anualidad hasta el 31 de diciembre de 2022 verán limitada la actualización de sus rentas en el 2%. ¿Quieres saber más? ¡Atento!
La prórroga de alquileres durante todo 2022
Hace ya casi 3 meses, en concreto el pasado 29 de marzo de 2022, el Gobierno ya aprobó un límite extraordinario a las actualizaciones anuales de la renta del alquiler de viviendas. La inmensa mayoría de los contratos de alquiler utilizan el IPC como referencia y ante la extraordinaria subida generalizada de precios que refleja este IPC, se decidió topar las subidas al 2% anual a aquellos contratos que cumplieran un año hasta el 30 de junio de 2022.
Ahora, con una inflación que permanece muy alta -del 10% en junio 2022-, el Gobierno ha extendido esta medida hasta finales de año, de modo que todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2022 solo podrán actualizar su renta con el 2% de incremento máximo.
¿Cómo funciona el límite a las rentas de alquiler?
La subida o actualización de la renta es la facultad que tiene el arrendador de incrementar la cantidad que se paga por el alquiler anualmente. Este aumento de la renta suele ir asociado al índice de precios al consumo (IPC), por lo que el porcentaje de variación que sufra éste, es el que se le aplica al importe del alquiler para conocer cuánto ha de pagar el arrendatario en el siguiente año.
Es importante que la actualización del alquiler esté acordada en el contrato de arrendamiento, ya que si no viene no puede revisarse (artículo 18 LAU).
En particular, esta medida consiste en aplicar a estos contratos de alquiler de vivienda un cambio forzoso en el índice de actualización anual de la renta que opera como límite máximo a esas actualizaciones, a falta de acuerdo entre las partes: en lugar del IPC se les aplica el llamado Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que también publica el INE pero que se caracteriza por estar limitado por arriba en el 2% y por abajo en el 0%.
Para arrendadores que no sean grandes tenedores, es posible pactar con el inquilino una subida de renta superior, si ambos lo aceptan. En el caso de arrendadores que sean grandes tenedores la subida no podrá superar ese 2% en ningún caso. A estos efectos se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
¿Dónde se regula la actualización y el límite en la subida del alquiler para este año?
Esta limitación se ha dictado mediante el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, regulándose en el artículo 46 la limitación extraordinaria a la actualización de la renta para los arrendamientos de vivienda, estableciendo un máximo de subida del 2% hasta el próximo 30 de junio de 2022.
¿A qué contratos afecta la limitación de la subida de alquileres? ¿Y cuáles no?
La limitación de la actualización de la renta afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, es decir, a los contratos de alquiler de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995 en adelante. Con respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua, es decir, los celebrados antes del 1 de enero de 1995, el Real Decreto-ley 6/2022 no los cita, por lo que en un principio no parece que queden incluidos.
La limitación de la actualización de la renta no afecta a los contratos de arrendamiento de local de negocio que seguirán subiendo la renta conforme tengan pactado en el contrato.
¿Durante cuánto tiempo está limitada la subida del IPC a los alquileres de vivienda?
Por ahora, el Real Decreto-ley 6/2022 ha establecido que los contratos de arrendamiento de vivienda que tengan que actualizarse hasta el 30 de junio de 2022, se verán afectados por esta medida extraordinaria de subida máxima del 2%.
No obstante, es muy probable que cuando se acerque el 30 de junio, la medida se amplíe por otro período si la situación económica y de inflación no cambia, tal como ha ocurrido con otras medidas aprobadas durante la crisis económica producida por la pandemia de la COVID.
Y para acabar un ejemplo…
El día 1 de junio de 2022 se cumple una de las anualidades del contrato de arrendamiento en el que venía pactado que la renta se actualizaría durante el siguiente año conforme a la variación del PC.
En este caso se le aplicaría la limitación extraordinaria a la actualización de la renta del 2% previsto, por lo que durante el siguiente año subiría un 2% sobre la cantidad que se venga pagando por el alquiler.
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