Tipos de contratos de arrendamientos

En este artículo os explicaremos de forma sencilla y rápida los distintos tipos de contratos de arrendamiento de vivienda que existen en el sector inmobiliario. ¡Empezamos!

Antes de nada, debemos alertaros de que en este artículo hablaremos concretamente de contratos de arrendamiento de vivienda y señalamos concretamente “de vivienda” porque existen otra tipología de contratos vinculados a activos inmobiliarios que, pese a regular el arrendamiento como tal, distan mucho de los objetivos que tiene el arrendamiento de vivienda, como por ejemplo el contrato de arrendamiento de local comercial o el contrato de arrendamiento de nave industrial, de los que hablaremos en próximos artículos.

El contrato de larga duración o arrendamiento de vivienda habitual

Este es el tipo de contrato que se nos viene a la cabeza cuando hablamos del alquiler de una vivienda. Como dice el título esta tipología de alquiler es la que regula los contratos de arrendamiento cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, es decir, el alquiler como vivienda habitual del inquilino, pero durante un periodo mayor de tiempo. 

Es importante tener en cuenta la finalidad por la que se constituye o firma este tipo de contratos y es que “satisfacer la necesidad permanente de vivienda” determinará las condiciones y elementos básicos como la duración, precio, fianzas, derechos y obligaciones de las partes, etc.

Este tipo de contrato viene regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y sus aspectos principales tienen que ver con la duración, ya que con carácter general esta debe ser de cinco años si se trata de un arrendamiento entre personas físicas o de siete años si el arrendador es una persona jurídica.  

Las ventajas que ofrece este tipo de contrato es que ofrece una gran estabilidad tanto para el inquilino como para el propietario.

El contrato de temporada o arrendamiento para uso distinto de la vivienda

Pese a que el arrendamiento para uso distinto de vivienda también está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se trata de una tipología de contratos donde el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la citada Ley.

Para distinguir la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de temporada o de vivienda habitual, ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la simple denominación del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión. Es decir, aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos “arrendamiento de temporada “, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar.

Por lo tanto, la principal característica de los arrendamientos de temporada no persigue que el inmueble se convierta en un “hogar estable” para el arrendatario, sino en un simple alojamiento transitorio y con aspiraciones de temporalidad.

Por ejemplo, son muy comunes que se usen esta tipología de contratos en el alquiler de pisos de estudiantes, en los que existe una causa objetiva y justificable acerca del motivo por el cuál existe la temporalidad menor a la que impone la LAU en el contrato de larga duración.

En definitiva, es importante destacar que el pacto sobre precio, garantías, depósitos y duración no está fijado por ley, pero en el contrato deberán especificarse los motivos por los cuales se hace este tipo de contratos y dejar muy claros las obligaciones y derechos de las partes.

El contrato de alquiler turístico

Finalmente tenemos el contrato de alquiler turístico. La reforma de la LAU de 2013 excluyó de su ámbito aquellos arrendamientos de temporada que, aún sin ser el arrendador un empresario, se equiparan a los turísticos.  

La principal diferencia radica en el hecho que en los arrendamientos de temporada se cede el uso temporal de un inmueble y el arrendador no presta servicios complementarios. En los turísticos, sin embargo, el propietario ofrece algunos beneficios complementarios propios de establecimientos hoteleros, como limpieza, recepción, ropa de cama, etc.

Para que un arrendamiento de temporada se considere “turístico” y, por consiguiente, quede excluido del ámbito de aplicación de la LAU, deben darse las siguientes condiciones:

• Afecta a la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, para ser utilizada de forma inmediata.
• Es comercializado y publicitado en canales de oferta turística.
• Posee un fin lucrativo.
• Está sometido a un régimen y normativa sectorial específicos.

¿Y cómo se gestionan cada tipo de viviendas?

Tanto si eres profesional o propietario de algún tipo de vivienda que pones en alquiler -ya sea para larga duración, de temporada o turístico- debes saber que una buena gestión del inmueble siempre es clave tanto en términos de rentabilidad como de relación con los inquilinos. Por ello, recomendamos que ya sea la tipología que sea la vivienda que alquilas la gestiones de un modo profesional y ordenado, algo que te permite Nester, la plataforma de gestión de viviendas en alquiler que permite tener en un solo lugar todas las herramientas necesarias para una gestión automatizada y fácil de los alquileres: gestión de pagos, incidencias, contratos, firmas, etc.  

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